• 让物管会及时为业委会补位
• 日期：2021-09-21   点击：次   字体：[ 大 中 小 ]

　　要想让物管会发挥好应有的作用，必须制定详细的物业管理委员会制度，包括业主代表选举方式、物管会主要职责、所需经费来源、谁来监督物管会工作等事项

　　□　冯海宁

　　广州市住建委8月6日在官网发布《广州市物业管理条例(征求意见稿)》公开征求社会意见。意见稿与现行规定相比有不少变化：设立物业管理委员会制度，在业委会缺位时及时补位。耗时耗力“扫楼”书面投票将被电子投票取代，实名制保证真实性。而对不履职且逾期不改正的业委会，将由居委会组织重新选举(8月7日《信息时报》)。

　　上述意见稿有不少亮点。比如，对于不履职的业委会，意见稿规定居委会可组织重新选举；国务院取消物业企业资质管理制度后，意见稿明确对物业服务企业实施信用管理制度；对于开发遗留问题，意见稿要求查验协议明确责任……其中，最值得关注的是，未成立业委会的小区，将成立物业管理委员会，这一表述令人欣喜和期待。

　　根据物权法、物业管理条例等法律规定，居民小区应设立业主大会，选举业委会，以实现业主自治。然而由于种种原因，很多小区居民入住多年都没有业委会，如海南省海口市2700个小区有业委会的只占20%；广东中山市有业委会的小区不到总数的30%。没有业委会的小区，公共事务由开发商和物业公司说了算，业主权益无法保障。

　　为解决业委会缺位带来的问题，上述意见稿拟设立物业管理委员会制度。即由街道牵头组织成立物业管理委员会。成员由5名至11名单数的业主代表和街(镇)、公安派出所、居民委员会、物业服务企业各派1名代表组成。笔者以为，在业委会缺位的情况下，物管会是其好替身，既能发挥业委会部分作用，又能促进业委会产生。

　　根据物业管理条例规定，业委会具有五项职责。其中一项职责是及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。在小区没有业委会的情况下，物管会可履行这一职责，因为物管会中有业主代表，其不会容忍侵害业主利益的事情。另外，物管会还要负责筹备成立业主大会并选举业委会。

　　这也就是说，物管会将临时扮演业委会替身的角色，当然不完全是替身，其也是业委会的筹备者。一旦产生业委会，物管会在完成自己角色后会解散，小区最终回归业主自主。即物管会是一种过渡性临时组织，但这种过渡非常必要，否则，当某些开发商和物业公司联手侵害业主利益时，就缺少代表业主利益的组织出来为业主撑腰。

　　显而易见，物管会只有发挥应有作用才有意义。目前，很多小区业委会是一种摆设，今后成立的物管会不能再当摆设了。要想让物管会发挥好应有的作用，必须制定详细的物业管理委员会制度，包括业主代表选举方式、物管会主要职责、所需经费来源、谁来监督物管会工作等事项，都要详细规定，才有利于实际操作。

　　鉴于很多城市业委会成立率较低，成立难度大，能否在全国推广物管会的思路，值得考虑。虽然物管会在广州还没有实践，在其他城市也很少看到，但从理论上看这应该是一项好制度。

　　当然，物管会代替不了业委会。如何解决业主大会成立难、业委会选举难也是需要迫切解决的问题。从一些地方实践看，小区业委会成立难，既难在开发商、物业公司不配合甚至从中作梗，也难在某些街道和相关部门的体制机制没有完全理顺。所以，无论是国家物管制度改革还是地方修订物管制度，都应该着力解决业委会成立难问题。